Plan de la ZAC depuis la Loi Climat de 2021
La Loi Climat de 2021 interdit toute implantation de zone commerciale périphérique d'une surface de vente supérieure à 10000 m². Comme prévu dans le SCoT modifié en février 2020 et le traité de concession (article 20), l'ancien plan de la ZAC correspondait à une surface de vente d'environ 30000 m², soit 3 fois le seuil fixé par la Loi Climat!
Par délibération du 20 septembre 2023, le conseil communautaire a donc dû modifier le dossier de réalisation de la ZAC pour que la surface de vente totale ne dépasse pas la limite de 10000 m².
Nouveau plan d'aménagement de la ZAC du Brochet
Plusieurs points sont inquiétants sur ce nouveau plan d'aménagement:
- le projet s'étend toujours sur plus de 17 hectares alors que la surface de vente a été divisée par 3.
- il y a beaucoup d'espaces verts (74300 m²!) qui pourront devenir des surfaces commerciales si les dispositions de la Loi Climat venaient à être revues.
- les surfaces commerciales ont été remplacées par un village "Loisirs et Services" sur une surface de 17500 m². Quelles entreprises vont s'y installer? Personne ne le sait et il y a lieu de s'inquiéter car la zone tertiaire de 8300 m² avec les "bureaux" accueillent finalement un bar-restaurant, une agence intérim, un courtier en assurances et un cabinet médico-dentaire, donc uniquement des activités qui viennent concurrencer le centre-ville.
- le Hyper U dispose à lui seul d'une surface de plus de 38700 m², en dehors des parkings! Ceci paraît démesuré en comparaison de la surface de vente qu'aura le Hyper U (6766 m²). À quoi va servir cette surface dans les prochaines années?
- aucun effort n'est fait pour limiter l'espace de stationnement qui pourra là aussi être utilisé ultérieurement pour implanter de nouvelles enseignes concurrentes du centre-ville.
Révision du SCoT de 2025
Le nouveau plan d'aménagement de la ZAC du Brochet avec ses 17500 m² pour le village "Loisirs et Services", ses 8300 m² de zone tertiaire et ses 74300 m² d'espaces verts est d'autant plus inquiétant que la révision du SCoT qui sera finalisée en 2025 pourrait supprimer toutes les restrictions qui devaient jusqu'ici protéger le centre-ville de Vallet.
En effet, par délibération du 18 novembre 2024, les élu·es du SCoT ont arrêté le projet de révision qui crée une "exception ZAC du Brochet". Le DAACL (document d'aménagement artisanal, commercial et logistique) va remplacer le DACOM de février 2020 (document d'aménagement commercial). Ce DAACL définit un certain nombre de conditions pour les zones commerciales du territoire du SCoT, mais ces conditions ne s'appliquent pas à la ZAC du Brochet.
Télécharger la comparaison des conditions
Par rapport au DACOM de février 2020:
- il n’y a plus de limite de surface de plancher ni de surface de vente par équipement (les 10 000 m² de surface de vente pourront être "en un ou plusieurs lots")
- il n’y a plus de surface de vente minimale par équipement pour éviter que de petites enseignes s’installent sur la ZAC du Brochet alors qu’elles pourraient s’installer en centre-ville
La différence de traitement entre la ZAC du Brochet et les autres zones commerciales amène plusieurs questions:
- Comment se fait-il qu’on impose un certain nombre de restrictions aux zones commerciales sauf à la ZAC du Brochet ?
- Pourquoi la ZAC du Brochet est-elle autorisée à accueillir des activités commerciales qui pourraient s’installer en centralité, sans interdiction de galerie marchande avec des enseignes de petite taille ?
- Pourquoi l’optimisation de l’utilisation du foncier ne doit-elle pas être démontrée sur la ZAC du Brochet ?
- Pourquoi n’est-il pas question de stationnement en sous-sol, en toit-terrasse ou en silo sur la ZAC du Brochet ?
Si ce DAACL venait à être validé à la suite de l'enquête publique, il n'y aurait plus aucune mesure pour protéger le commerce de centre-ville.
Autorisation d'exploitation commerciale
Le 22 novembre 2023, la CDAC (commission départementale d'aménagement commercial) a donné un avis favorable au dossier de la ZAC du Brochet. La représentante du département de Loire-Atlantique a voté défavorablement. La DDTM (direction départementale des territoires et de la mer) avait aussi donné un avis défavorable mais la CDAC n'en a pas tenu compte:
L'association "Laissez-nous vivre un peu" a déposé un recours en CNAC (commission nationale d'aménagement commercial). Le 11 avril 2024, la CNAC a donné un avis favorable. Le vote était serré puisqu'il y a eu 4 voix favorables et 3 voix défavorables.
La CNAC a refusé de communiquer le procès-verbal avec le nom des personnes qui sont intervenues lors de cette réunion. Bien que la CADA (commission d'accès aux documents administratifs) ait donné un avis favorable à la communication, la CNAC a persisté dans son refus. Il a donc fallu déposer un recours auprès du Tribunal Administratif de Paris pour récupérer ce procès-verbal.
Le ministère de la transition écologique a donné un avis défavorable très argumenté. Il a considéré "que le projet engendre une très forte artificialisation des sols et que le critère obligatoire de réponse aux besoins du territoire ne semble pas démontré". Par contre, le ministère de l'économie a donné un avis favorable. C'est le commissaire au gouvernement, Renaud Riché, juste avant de partir en retraite en septembre 2024, attaché au ministère de l'économie et ancien chef de bureau à la Direction du commerce, qui a fait en sorte que l'avis défavorable du ministère de la transition écologique soit ignoré.
Les porteurs de projets ont ainsi obtenu l'autorisation d'exploitation commerciale indispensable pour obtenir des permis de construire, qui ont été délivrés par le maire de Vallet les 21 mai 2024 (Lidl, Norauto et Gémo/Écomiam) et 26 juillet 2024 (Hyper U).
Le maire de Vallet a également délivré le permis d'aménager le 25 juillet 2024, sous réserve de la réalisation des fouilles archéologiques qui ont débuté fin janvier 2025.
L'association "Laissez-nous vivre un peu" a déposé des recours contre les 4 permis de construire et conteste ainsi l'autorisation d'exploitation commerciale accordée par la CNAC.
Loi Climat
La loi portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets a été promulguée le 22 août 2021. Elle reprend, en partie seulement, les propositions de la Convention Citoyenne pour le Climat. Cette assemblée de citoyen·nes, tiré·es au sort, avait été mise en place suite au mouvement des Gilets Jaunes. Une des 146 propositions retenues par Emmanuel Macron en juin 2020 était de prendre des mesures coercitives pour stopper les aménagements de zones commerciales périurbaines.
Loin de stopper toute création de nouvelles zones commerciales, l'article 215 fixe néanmoins un principe général d'interdiction de création de surfaces commerciales qui entraîneraient une artificialisation des sols. Plusieurs motifs de dérogation possibles sont énoncés. Mais pour les projets périurbains, ces dérogations ne peuvent être accordées que pour des ensembles commerciaux d'une surface de vente inférieure à 10000 m².
Article L752-6 du Code de commerce (version en vigueur à partir du 25 août 2021)
La Loi Climat modifie donc les conditions d'obtention des autorisations d'exploitation commerciale, césame indispensable pour obtenir un permis de construire pour des surfaces commerciales. Sur la ZAC du Brochet, aucune demande de permis de construire pour les surfaces commerciales n'a été déposée jusqu'en 2023.
Le dossier n'est passé en CDAC (commission départementale d'aménagement commercial) que le 22 novembre 2023 et les dispositions de la Loi Climat s'appliquent au projet. Celui-ci remplit une condition pour obtenir une dérogation puisqu'il était inscrit au SCoT avant 2021. Mais la question de la consommation foncière et la démonstration que le projet répond aux besoins du territoire restent cruciales.
Lors de la promulgation de la Loi Climat en août 2021, le projet prévoyait une surface de vente totale de 30000 m² (article 20 du traité de concession et SCoT modifié en février 2020).
C'était trois fois le seuil fixé par la Loi Climat!
En 2021, seuls la station-service et le MacDo étaient construits (ces deux activités ne nécessitant pas d'autorisation d'exploitation commerciale), ce qui représentait une surface artificialisée de 1.12 hectare.
